임대차 전월세 전환율 상한을 2.5%(가산치 2%)로 하는 시행령 시행 예정(10월 중 시행)

지난 7월 31일 주택임대차보호법이 개정되어 시행 중이며, 계약갱신청구권 및 전월세상한제가 도입되었다.

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로써, 임차인의 거주기간이 2년 더 연장할 수 있다.
계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어, 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어나게 되는 효과를 기대할 수 있다.

정부는 이번 주택임대차보호법이 실제 전월세 시장에서 효과적으로 작동할 수 있도록 전월세 전환율 하향 조정, 허위 갱신거절 방지방안 등을 담은 시행령을 신속히 개정하여 시행한다고 밝혔다.

법정 월차임 전환율 2.5%로 하향 조정

법정 월차임 전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 적용되는 산정율이다.
이는 임대차 계약기간 내 또는 계약 갱신 시 적용된다.

최근 저금리 기조에도 불구하고 법정 월차임 전환율은 기준금리에 3.5% 가산금리를 적용하고 있었다.
현재 1%대의 1년 만기 정기예금 등을 고려하면 과대평가되어 있는 측면도 있으며, 시중 2%대의 전세대출 금리를 비교해도 월차임 전환율이 과도하게 높은 편이다.
임차인이 월세로 거주하는 경우 주거비 부담이 커지게 되는 결과가 초래되게 된다.
또한 전월세 전환율을 임대인이 부담하는 유지보수 비용, 임대료 체납 리스크, 주담대금리 등 임대인의 기회비용을 고려할 필요가 있다.

따라서 전환율 상한을 정하는 가산치를 3.5%에서 2%로 하향하는 시행령 개정으로 법정 월차임 전환율을 2.5% 수준으로 운영하고자 하였다.

분쟁조정위원회 18개소 확대

임대인과 임차인 간 갈등을 신속히 해결하기 위해 분쟁조정위원회 운영기관으로 법률구조공단 외에 LH와 한국감정원을 신규로 추가한다.
또한 LH와 한국감정원이 운영하는 분쟁조정위원회 12곳의 위치와 관할 범위를 신규로 추가하고, 지역별 분쟁조정 수요 및 운영현황을 고려하여 설치지역 및 관할을 추가할 예정이다.

허위의 갱신거절 방지를 위한 임대차 '정보열람권' 확대

지난 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신청구권 도입과 함께 법정 손해배상책임제도가 도입되었다.
손해배상제도는 임대인이 직접거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하고 제3자에게 임대하는 것을 막기 위하여 도입되었다.

임대인이 실제 거주를 사유로 갱신을 거절하였지만,
갱신요구가 거절되지 않았을 것을 가정하여 그 갱신 기간이 만료되기 전에,
임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우,
임대인은 임차인에게 손해배상책임이 부담된다.

제도의 실효성을 위해 임차인에게 해당 주택의 임대차정보 현황을 열람할 수 있는 방안도 추진된다.
임대인의 직접 거주를 이유로 갱신 거절당한 임차인은 임대인이 실제 거주하는지 여부를 확인할 수 있도록 제도적 근거가 마련된다.

기존에는 임대차정보를 확인할 수 있는 경우는 현 임차인과 임대인, 해당 주택의 소유자, 근저당권자, 우선변제권을 승계한 금융기관 등이 있다.
이번 시행령 개정으로 임대인의 실제 거주를 사유로 계약갱신이 거절된 임차인도 포함된다.

관련 시행령 등은 입법예고를 거쳐 10월 중 시행을 목표로 입법절차를 진행한다고 밝혔다.

 

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