계약갱신청구권, 전월세상한제 등 개정 주택임대차보호법 해설집 발간(주요 QnA 포함)

지난 7월 31일 주택임대차보호법이 개정되어 시행중이다. 계약갱신청구권, 전월세상한제가 도입되었다.

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어나게 된다.
또한 계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있을 것이다.

정부는 개정된 주택임대차보호법에 새로 도입된 제도에 대한 이해를 돕고 관련된 권리 구제절차 등을 안내하기 위해 주택임대차보호법 해설집을 발간하였다.
발간자료에는 주택임대차보호법 개정 시행 이후 서울시와 경기도, 법률구조공단 등 기관별로 접수된 민원사례를 유형별로 정리된 내용이 포함되어 있다. 또한 임대차와 관련된 권리 구제 절차로써 주택임대차 분쟁조정 제도에 대한 안내도 있어 필요 시 이용할 수 있다.

 

계약갱신요구권

계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어난다.
계약갱신요구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
- 20년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월전까지의 기간에 계약갱신 청구

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 또한 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하였다.

 

전월세 상한제

전월세 상한제는 계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄었다.

 

주요 Q&A

Q) 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인데, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
A) 행사할 수 있다.
개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아닌, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이다.
따라서 연장계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있다.

Q) 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?
A) 그렇지 않다.
계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 계약갱신요구권 행사는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다.
묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도이다.

Q) 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한지?
A) 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다고 보면 된다.
- 주택임대차보호법 제10조. 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

Q) 법 시행 전, 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절 통지한 경우, 계약갱신요구를 행사 할 수 있는지?
A) 행사할 수 있다.

Q) 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?
A) 그렇지 않다.
계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있다.
다만 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3대월 후에 발생한다. 또한 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 한다.

Q) 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하는지?
A) 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법 모두 가능하다. 하지만 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.

Q) 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한지?
A) 불가능하다.
법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문이다.

Q) 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 것인지?
A) 그렇지 않다.
5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고, 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다.

Q) 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것인지?
A) 그렇지 않다.
계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있다. 다만 지자체에서 5%의 범위에서 상한을 조례로 정할 수 있다.
당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니함을 들어 증액을 청구할 수 있다. 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있다.

Q) 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세 전환이 가능한지?
A) 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란하다.
다만, 동의에 의해 전환되는 경우에도 주택임대차 보호법에 따른 전환율 규정이 적용된다.

Q) 법정 월차임 전환율이 2.5%로 변경되면, 존속중인 계약에도 적용되는 것인지?
A) 개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용된다.

주택임대차보호법 해설집.pdf

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