23년 7월부터 차주단위 DSR 전면 적용으로 상환능력 기반한 대출관행 정착

금융당국은 21년 4월 29일 가계부채 관리방안을 발표하였습니다.
가계부채 거시건전성 관리체계 정비, 상환능력에 기반한 대출관행 정착, 관리 취약부분 제도보완, 서민/청년층에 대한 금융지원 등이 담겨있습니다.

이 중에서 상환능력심사(DSR) 중심의 가계부채 관리체계로 단계적으로 전환하며, 23년 7월부터는 차주단위 DSR이 전면 적용됩니다. 대출받는 자의 상환능력을 보다 정확히 반영할 수 있도록 DSR 산정방식도 개선됩니다.

 

DSR이란?

- 총부채원리금상환비율

대출을 받고자 하는 사람의 소득 대비 금융부채 원리금 상환액 비중을 말합니다.
주택대출 원리금 이외에도 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액을 기준으로 합니다.

연간 소득액에서 차지하는 총 대출 원리금 비중을 보며, 규제 기준에 따라 해당 비율을 넘으면 추가 대출을 받지 못합니다.
주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 상환액으로 보고 있으며, 대출상환능력이 되는지 심사하는 것입니다.

 

DSR 단계적 확대

현재 특정 지역이나 상황에 따라 DSR을 적용하고 있습니다. 또한 금융회사별 적용하였으나 이번부터 차주단위 DSR로 안착하는 방향으로 개편됩니다.

DSR 적용기준

구분	주택담보대출	신용대출
현행	투기/과열지구 내 9억원 초과주택	연소득 8천만원 초과 & (신용대출) 1억원 초과
1단계 (21년 7월)	전 규제지역 6억원 초과 주택	1억원 초과
2단계 (22년 7월)	총 대출액 2억원 초과 (1단계 각 기준 유지)
3단계 (23년 7월)	총 대출액 1억원 초과 (1단계 각 기준 폐지)

3단계 기준 총 대출액 판단기준은 원칙적으로 모든 가계대출의 합입니다.
마이너스통장 등 한도대출의 경우 한도액 전액을 대출액으로 계산합니다.
소득 외 상환재원이 인정되거나 정책적 필요성이 있는 경우 등은 차주단위 DSR 적용이 제외됩니다.

차주단위 DSR 적용 제외 대상

구분	예시
소득 외 상환재원이 인정되는 대출	전세자금대출, 예적금담보대출, 보험계약대출
정책적 목적의 대출	서민금융상품, 정부/지자체 협약대출, 자연재해 지역 등에 따른 긴급대출 등
소액대출	300만원 이하의 등 기타 적용 실익이 크지 않은 경우 등

 

DSR 산정 시 실제 만기가 반영되도록 정비된다.
시장혼선이 최소화되도록 시범기간을 부여하여 분할상환 등 합리적 관행을 유도한다.

현재 DSR 산정 시 원리금분할상환 등 일부 주담대는 실제 만기를 적용하는 반면, 신용대출은 일률적으로 만기가 10년으로 적용하고 있었습니다. 이를 21년 7월부터 신용대출 DSR 산정 시 만기를 7년으로 줄이며, 22년에는 5년으로 하향조정합니다.
또한 특정한 분할상환구조를 갖는 신용대출도 실제 만기를 적용합니다.(최장 10년)

 

DSR은 차주의 연소득 파악도 중요한만큼 소득산정의 어려움이 없도록 다양하고 유연한 소득인정 방법도 운용될 예정입니다. 소득세 납부자료 등 증빙소득 이외에도 국민연금, 건강보험료 납부자료 등을 통한 인정소득도 활용합니다.
또한 매출액, 임대소득, 금융소득 등 다양한 관련 자료와 새로운 기법을 활용한 소득추정방식도 지속적으로 보완한다고 밝혔습니다.

(예시)차주단위 DSR 적용

- 원리금균등상환분할방식의 주택담보대출
- 대출금리 2.5%
- DSR 40% 적용
- 다른 대출이 없는 것으로 가정

연소득	만기 20년	만기 30년
2천만원	1.26억원	1.69억원
5천만원	3.15억원	4.22억원
8천만원	5.03억원	6.75억원
1억원	6.29억원	8.44억원

 

(예시)소득추정방식을 활용한 신용대출 한도

구분	소득현황	연소득추정	DSR에 따른 한도
퇴직자	노령연근 월 50만원	600만원	약 1,800만원
실직근로자	국민연금 월 20만원 납부	약 2,500만원	약 7,600만원
휴폐업사업자	건강보험료 월 10만원 납부	약 3,300만원	약 1억원
일용근로자	소득예측모형	약 800만원	약 2,400만원
학생	적금 월 50만원 납부	약 1,900만원	약 5,800만원
전업주부	신용카드 연 1,500만원 사용	약 3,000만원	약 9,200만원

 

 

서민/청년층에 대한 금융지원 확충

차주단위 DSR 확대 등으로 가계대출 관련 규제 강화하는 반면 서민, 청년층의 주거사다리 금융지원도 확대합니다.

장래소득 인정기준

청년 등은 현재 소득은 낮으나 소득증가 가능성이 있는 경우에는 DSR 산정 시 장래소득 인정기준도 활용합니다.
연령별 소득자료, 기타 통계자료 등을 활용하여 금융권 가이드라인을 마련할 예정입니다.

초장기 모기지 도입(40년)

만 39세청년이하 청년층, 신혼부부 정책모기지에 만기 40년 대출을 도입하여 원리금 상환부담 완화될 것으로 기대하고 있습니다.
또한 청년층이 초기 목돈부담 없이 내집마련에 나설 수 있도록 주택공급&초장기모기지 연계방안도 진행될 예정입니다.