전세보증금을 월세 임대료로 전환 시 산정률의 제한 및 전월세 전환 방법

주택임대차보호법 7조의2에 따르면 월 임대료로 전환할 경우 산정률은 제한되고 있다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임(임대료)으로 전환하는 경우에는 주택임대차보호법에서 정한 산정률을 초과할 수 없다.
그 전환되는 비율은 아래의 1, 2호의 내용 중 낮은 것의 범위를 초과할 수 없다.

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율에 더한 비율

1호에서 정하는 비율은 연 10%를 말한다.
2호에서 정하는 이율은 연 3.5%를 말한다. 현재(20년 7월 31일) 기준금리는 0.5%이며, 2호에서 말하는 비율은 4%다.

현재 기준으로 전세에서 월세로 전환 시 4%를 적용하여 전환할 수 있다.
즉, 산정률은 4%를 초과할 수 없다.

해당 비율은 연 기준으로 계산하여 임대료를 정할 수 있다.

 

전세를 월세로 전환 사례

전세보증금 2억원일 경우 1억 보증금과 월세인 반전세로 전환 시

보증금 전체가 아닌 전환되는 보증금을 대상으로 계산해야 한다.
위의 사례로 보증금을 제외한 전환되는 1억으로 계산하면 약 33만 3천원을 월임대료로 납부해야 한다.

- 보증금에서 전환되는 금액(1억) x 비율(4%) / 12(개월) = 약 33만 3천원

 

보증금을 추가 지급하는 경우

반대로 월세를 전세보증금으로 전환 시 반대로 계산하면 된다.
다만, 임대차보호법에 해당 내용이 없어, 위의 내용을 참고할 수 있을 거라 생각한다.

보증금 5천만원과 월세 50만원을 납부하는 경우,
월세를 20만원으로 줄이고 싶으면 추가 보증금은 계산에 따라 추가 지급하면 된다.
계산에 따라 보증금 9천만원을 추가하여 기존 보증금과 합산하면 된다. 약 1.4억원의 보증금과 월세 20만원이 된다.
- 월세(30만원) / (비율)4% x 12(개월) = 9천만원

초과 차임 반환 청구

4%는 최대 산정률이다. 임대인과 임차인의 계약에 따라 4%보다 낫게 책정하여 전환할 수 있다.
하지만 만약 전월세 전환 시 주변시세에 따라 주는 것이 아니라, 전환되는 보증금과 산정률을 기준으로 계산한다.

따라서 이를 초과한 기준으로 전환한 경우 주택임대차보호법 제10조2에 따르면 초과 차임 등의 반환을 청구할 수 있다.
임차인은 제7조에 따라 증액비율(5%)을 초과한 차임 또는 보증금을 지급하거나, 제7조2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.

 

임차인에게 불리한 것 무효

또한 주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.(08년 3월 21일 개정)
만약 임대차 계약 시 산정률을 법에서 정한 초과하여 계약한 경우 이 부분에 대해 효력이 없어져 4%로 적용된다.