계약갱신요구권(2+2년)을 보장하고, 갱신 시 보증금 등 5% 상한제를 도입하는 주택임대차보호법 일부개정법률안 통과

주택시장 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 않아 주택임대차보호법 일부개정안이 마련되어 본회의에 통과되었다.

임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 4년으로 임대차 보장기간을 연장하고, 전월세상한제를 도입하여 계약갱신 시 차임이나 보증금 등을 5% 이상 증액하지 못하도록 제한하는 개정안이다.

관련 내용은 공포한 날부터 시행된다.
법 공포는 본회의에서 통과된 법률안이 정부이송 후 국무회의 의결을 거쳐 공포된다.
임시국무회의는 7월 31일 예정 중이다.

계약갱신청구권과 전월세상한제는 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
다만 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차 계약을 체결한 경우에는 적용하지 않는다.

 

주요내용

1. 임대인은 임차인이 임대차 종료 전 일정 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다.(2+2년) 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

2. 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였지만, 만약 갱신요구가 되어 그 기간이 만료되기 전까지 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.

3. 차임 등의 증액 상한을 약정한 차임이나 보증금의 5%로 한다. 광역지자체는 조례를 통해 5%의 범위에서 조례로 달리 정할 수 있다.

 

주택임대차보호법 일부개정안

제6조의3을 다음과 같이 신설한다.

제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
    가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
    나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가있는 경우
    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
  8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
  9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
  3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

제7조 제목 외의 부분을 제1항으로 하고, 같은 조 제1항(종전의 제목외의 부분) 단서를 삭제하며, 같은 항에 후단을 다음과 같이 신설하고, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설한다.
이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
  ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

부칙
제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례)
  ① 제6조의3 및 제7조의 개정 규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
  ② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차 계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.