부동산 투기 근절 및 재발 방지 대책(21년 3월 29일)

정부는 3월 29일 대통령 주재 제 7차 공정사회 반부패정책협의회에서 '부동산 투기근절 및 재발방지대책'을 논의하고 확정하였습니다.
LH사태를 계기로 우리 사회에 만연한 부동산 부패 사슬을 끊어내고 부동산 투기가 발 붙이지 못하도록 근본적인 대책을 마련하였다고 밝혔습니다.

부동산 투기 및 부패 발본색원, 부동산 관련 공공기관의 환골탈태, 부동산 정책신뢰 회복의 3가지 목표를 달성하기 위해 예방, 적발, 처벌, 환수의 전 단계에 걸쳐 20대 과제를 추진한다고 밝혔습니다.

 

4대 영역 투기근절 대책

구분	내용
예방대책	1. 재산등록 대상을 전 공직자로 확대 2. 공직자 부동산 신규취득 제한제 도입 3. 공직자 이해충돌 방지 제도화 4. 공공기관 공공성 및 윤리경영 강화 5. 투기적 토지거래의 기대수익 축소 6. 농지취득 심사 강화 7. 토지 등 취득 시 자금조달 투명성 강화
적발대책	8. 부동산거래분석 전담조직 출범 9. 상시 투기신고 및 내부정보 투기 100일 집중 단속 10. 최대 10억원 포상금 및 자진 신고 시 처벌 감경 확대 11. 공무원, 공공기관 정기적 부동산 거래 조사 및 공표 12. 대규모 택지지정 시 투기거래 사전 조사 실시 13. 기획부동산, 상습투기자, 불합리한 지분 쪼개기 등 완전 색출
처벌대책	14. 부동산 시장 4대 교란행위에 대한 형사처벌 강화 15. 4대 시장 교란행위 가담자 부동산 시장에서 퇴출 16. 미공개정보 이용 관련 처벌 대상 확대 및 수위 강화 17. 분양권 불법전매 시 매수자도 처벌 대상에 포함
환수대책	18. 부당이득의 3~5배 환수 19. 토지투기자의 토지 보상 시 부이익 부여 20. 투기목적 농지 강제 처분 명령

 

1. 재산등록 대상을 전 공직자로 확대

* 공직자윤리법 개정(3월 24일 본회의 의결)

1) 부동산 관련 업무 공직자 전원(공무원 및 공공기관)은 인사처에 재산을 등록

- 현재 등록 대상 23만명 → 30만명 내외(추정)
- 등록의무 대상이 되는 부동산 관련 공직자는 모든 재산을 금년부터 등록하고, 부동산에 대해서는 형성과정 신고 의무화
(부동산의 취득일시, 취득경위, 소득원 등 상세내용을 신고)

2) 인사처 재산등록자 이외의 전 공직자(공무원 및 공공기관)는 소속 기관에 재산을 자체(감사 부서) 등록

- 130만명 내외 추가 추정(협/단체 등 공직유관단체 및 환경미화원 및 시설관리 등 공무직은 적용 제외)
- 부동산은 법 개정 후 금년부터 전산등록하고, 금융자산 등 기타 재산은 금융정보조회시스템이 구축되는 대로 등록 추진
- 소속기관 장이 허위 등록 여부 등을 확인할 수 있는 근거 마련

 

2. 공직자 부동산 신규취득 제한제 도입

* 공직자윤리법 개정(3월 24일 본회의 의결)

1) 부동산 관련 업무 공직자는 직무관련 소관지역 부동산 신규 취득을 원칙적으로 제한

- 토지개발 및 주택건설 관련 공무원 및 공공기관(지방공기업 포함) 직원(직계존비속 포함)
- 제한 부동산은 부동산 전체(토지 및 주택 포함), 제한 지역은 기관 특성을 반영하여 운영
- (기재부/국토부/LH 등) 전국 제한, (SH/GH 등) 해당 시도내 제한

2) 소관지역 부동산 취득이 불가피한 경우 소속 기관장에 신고

- 불가피한 사유 : 무주택자 1주택 취득, 상속, 장묘, 일시적 2주택 등
- 제도 운용 : 각 기관장이 세부 방안을 마련 후 공직자윤리위원회(인사처, 지자체)에 보고(필요시 윤리위가 개선 권고)
- 통제 장치 : 소속 기관장의 운영결과는 연 1회 이상 공직자윤리위원회에서 점검

3) 세종시(행복도시) 이전기관 특별공급 제도 강화

- 행복도시 특별공급 대상 이전기관 요건 강화, 행복/혁신도시 등으로 이전 시 특별공급 기회를 1인당 1차례만 부여 등 추진
- 수도권으로부터의 이전 기관으로 한정, 일부이전 제외 등
- 세부 내용은 주택공급규칙, 행복청 지침 등 개정 추진 시 별도 발표(4월 중)

 

3. 공직자 이해충돌 방지 제도화

공직자 이해충돌 방지법(제정안, 정무위 심사 중)을 신속히 입법하여 직무상 비밀이용 금지 위반 행위에 대한 징계 및 벌칙 강화
- 7년 이하 징역 또는 7천만원 이하 벌금
* 조치 사항 : 이해충돌방지법 제정

4. 공공기관 공공성 및 윤리경영 강화

* 조치 사항 : 공공기관 및 지방공기업 경영평가지침 개정

1) 심각한 사회적 물의를 일으킨 공공기관 및 지방공기업에 대해서는 경영평가 등급을 하향 조정

- (예) 공공기관 → 윤리경영, 리더십 등 관련지표 등급 조정 등, 지방공기업 → 윤리경영지표, 경영층 리더십 등급 조정 등
- 과거 부정사례 등이 적발될 경우 등급을 조정하고 임직원 성과급을그 결과에 연동하여 지급
- 공공기관운영위원회의 심의/의결을 거쳐 기지급 성과급 환수 추진 가능

2) 공공기관 및 지방공기업 경영평가 시 윤리경영 지표 배점 확대

- 현재 공공기관 경영평가 지표 중 윤리경영 지표는 3점(비계량)
- 공공기관 및 지방공기업의 이해충돌방지 관련 조치 이행 노력과 성과도 윤리경영 평가내용에 반영

 

5. 투기적 토지거래의 기대수익 축소

* 조치 사항 : 조특법, 소득세법, 법인세법 개정 및 소득세법/법인세법 시행령 개정

1) 단기보유 토지에 대한 양도소득세 중과세율 인상(22년 1월 1일부터 시행)

- 단기 보유 토지 양도 시에도 주택 및 입주권 등과 동일하게 높은 중과세율 (+20%p) 적용
- 아래 토지 양도소득세율 개편안 참고

2) 개인 및 법인의 비사업용 토지에 대한 양도소득세 강화(22년 1월 1일 시행) 및 사업용 토지(양도세 중과세율 배제) 범위 축소

- 주말농장용 농지는 사업용 토지에서 제외
- 비사업용 토지 양도 시 기본세율(6~45%)에 가산되는 중과세율을 인상(+10 → +20%p)하고, 장기보유특별공제 (최대 30%) 적용도 배제
(현재 개인의 경우 비사업용 토지도 최대 30%의 장기보유특별공제 적용)

3) 택지개발 등 공익사업에 따른 토지 양도 시(비사업용 토지) 양도소득세 중과 배제 및 감면 대상 축소(현행 감면율 10~40%(연간 1억원, 5년간 2억원 한도)

- 공익사업 : 3기 신도시 등 택지개발 사업, 토지구획정리사업, 농지개량사업 등
- 기존 보유한 토지의 경우 사업용 토지로 간주하는 비사업용 토지 범위를 '사업인정고시일로부터 2년 이전'에서 '5년 이전'으로 요건 강화(5년 이전 중과 배제)
- 법령 시행 이후 신규로 취득한 토지 중 양도시점 기준 비사업용 토지일 경우 취득시기와 관계없이 양도세 중과세율을 적용하고, 양도세 감면 대상에서도 제외

6. 농지취득 심사 강화

* 조치 사항 : 농지법, 농어업경영체법 개정, 사법경찰직무법 개정

1) 농지법 상 비농업인에 대한 예외적 농지소유 인정 사유(16개)의 실효성 등을 재검토하여 인정 사유를 엄격히 제한

- (예) 농업 본연의 목적으로 활용되어야 하는 농업진흥지역 토지는 주말체험 영농 목적으로 취득할 수 없도록 제한

2) 직업, 영농경력 등 농업경영계획서상(지자체 제출, 지자체 농지위원회 심사) 의무 기재사항을 추가하고, 관련 증빙 서류 제출도 의무화

- (예) 재직증명서, 농업경영체등록증, 자금조달계획서 등
- 중요사항 미기재 시 지자체가 농지취득증명서를 발급할 수 없도록 하고, 거짓 및 부정 기재 시 과태료(500만원) 규정 신설

3) 신규취득 농지 등에 대해 지자체 이용실태조사를 의무화(연 1회이상)하고, 지자체 농지관리체계 강화 및 특별사법경찰제 도입

- 농지대장 도입 및 농어촌공사의 지자체 농지관리업무 지원기능 강화 등

4) 농업법인에 대해서는 목적 외 사업 영위 차단을 위해 법인 설립 시 사전신고제(지자체)를 도입

- 문제법인(목적 외 사업영위 등 해산청구 요건 해당)에 대해서는 농지 취득 소명 강화 등 농지취득을 엄격히 제한

 

7. 토지 등 취득 시 자금조달 투명성 강화

* 조치 사항 : 금융위 행정지도, 부동산거래신고법 개정

1) 가계의 비주택담보대출에 대한 전금융권의 LTV 규제 신설(규제 수준은 추가 검토)

- 다만, 농/어업인, 자영업자 등의 토지 상가 담보대출 조달에(영농자금 등) 애로가 없도록 세부시행 방안 마련

2) 투기의심거래라고 판단되는 토지담보대출에 대해서는 금융기관이 부동산거래분석원(신설 예정)에 통보토록 제도화

3) 일정규모(예 : 1,000㎡ 또는 금액(예: 5억원)) 이상 토지 취득 시에도 자금조달계획서 제출(지자체) 의무화 및 부동산거래분석원 통보

- 현재 주택의 경우 투기과열지구/조정대상지역 전체 주택 구입 시 제출

4) 대규모 택지 지정 시 발표일 이전 일정기간 이내 토지 거래에 대해서는 자금조달계획서 조사(부동산거래분석원)

- 부동산거래신고법 개정으로 자금조달계획서 제출제도가 정착된 이후 발표하는 택지부터 시행
- (가칭)투기대응 특별 금융대책반 구성 및 운영(금융위 주관, 3.30일~)

 

8. 부동산거래분석 전담조직 출범

* 조치 사항 : 부동산거래신고법 개정

- 부동산거래신고법 개정을 통해 부동산거래분석원을 신속 출범
- 분석원 출범 전 교란행위 모니터링 공백 해소를 위해 부동산 거래분석기획단(20~30명, 21년 4월 이후)을 우선 출범

부동산거래분석원 운영 방안(안)

구분	내용
기능	부동산시장 이상거래 모니터링 및 시장 교란행위 분석/조사(수사 기능은 배제) 컨트롤타워
구성	행정부(국토부, 금융위, 국세청, 경찰 등), 공공(금감원, 부동산원), 민간 전문인력 채용(감평/세무/회계 등)
권한	신속, 효과적으로 시장 교란행위에 대응하기 위해 개인금융, 과세 정보 등 제한적으로 조회

 

9. 상시 투기신고 및 내부정보 투기 100일 집중 단속

* 조치 사항 : 현재 시행중

1) 연중 신고센터에서 부동산 투기 제보를 상시 접수

기관	내용
국수본	정부합동특별수사본부 내 부동산투기신고센터 개소(21년 3월 15일부터)
국토부	부동산원 내 부동산거래질서 교란행위신고센터 운영(20년 2월부터) - 허위매물 및 호가 등 공인중개사법 위반행위 중점 접수
권익위	청렴포털 부패공익신고제 운영, 공직자 직무관련 투기 신고 집중 접수 중(21년 3월 4일부터 6월 30일까지)

2) 내부정보 활용 투기 근절을 위해 관계기관이 연계하여 100일 집중신고 기간 운영

- 국토부 권익위 상시 신고센터에 내부정보 활용 투기 전용 신고 채널(홈페이지 배너)을 구축하고, 투기혐의 건은 국수본에 즉시 이첩

3) 범죄혐의를 정밀 포착하기 위해 외지인 투기성 매수, 신고가 허위거래 신고 후 취소 등에 대한 정밀 실거래 조사 실시

- 현재 지방 과열지역 내 외지인의 빈번한 타 시/도 매수(20년 12월부터) 및 신고가 허위거래 신고 후 취소(21년 2월부터) 대상 기획 조사 중
- 부당이득 목적의 부동산거래 신고 관련 위법 여부 정밀 검증을 위해 실거래정보(국토부) - 등기자료(법원행정처) 간 연계

 

10. 최대 10억원 포상금 및 자진 신고 시 처벌 감경 확대

* 조치 사항 : 부동산거래신고법 개정, 주택법 개정

1) 부동산 교란행위 신고에 대한 포상을 최대 10억원까지 확대

- 현재 허위계약 신고 등 대상 최대 1천만원 포상 가능하나 관련 실적 저조
- 17년 6월부터 19년 6월 간 신고포상금 지급 총 19건
- 자본시장법 상 시세조종 및 미공개정보 이용행위 등 신고 시 최대 20억원까지 포상

2) 부동산 교란행위에 대해 자진신고 처벌완화(리니언시)를 확대하고, 자진신고 시 부당이득액에 대한 가중처벌(3∼5배) 적용 배제 근거 마련

- 현재는 허위 신고 등 과태료 대상 교란행위에 대해 조사 전 자진신고 시 과태료 전액 감면, 조사 후 신고 시 50% 감면 시행중

 

11. 공무원, 공공기관 정기적 부동산 거래 조사 및 공표

* 조치 사항 : LH법 개정(3월 24일 본회의 의결)

1) 부동산 관련 부정한 재산증식 의심사례 집중심사를 위해 '공직자 재산 집중심사단'(인사처) 신설(경찰/국세청 파견)

2) LH 직원은 연 1회 전 직원 대상 부동산 거래 조사를 실시하고, 조사결과를 공직자윤리위원회(인사처)에 통보

 

12. 대규모 택지지정 시 투기거래 사전 조사 실시

* 조치 사항 : 공공주택 특별법 개정(3월 24일 본회의 의결)

1) 4월부터 신규 공공택지 발표 시 발표 전후 투기가 의심되는 토지를 선별하여 투기의혹을 정밀 조사(의심사례는 수사의뢰)

- 4월 발표하는 신규택지는 후보지 발표 전후로 RTMS(부동산거래관리시스템)를 통해 부동산거래량을 조회하여 이상거래 확인 및 필요시 수사 및 검증 의뢰(①단기거래량 급증, ②지분쪼개기 거래, ③특정인 집중거래(과다보유) 등)

2) 공공주택법 개정 이후에는 LH 임직원의 개발예정지 내 광범위한 토지 거래내역 실태조사를 정기(의무), 수시로 실시

- 공공주택법에 국토부 장관이 신규 공공택지 발표 이전에 LH 임직원에 대한 토지 거래내역을 조사할 수 있는 근거규정 신설 예정(개정안 기반영)

 

13. 기획부동산, 상습투기자, 불합리한 지분 쪼개기 등 완전 색출

* 조치 사항 : 부동산거래신고법, 부동산서비스산업진흥법 개정

1) 필지(땅) 중심 기획조사 방식을 통해 기획부동산, 상습 투기자 등을 철저히 색출

- (예) 분석원이 의혹 필지를 선별(쪼개기, 세금 탈루 정황 등)해 국세청 및 수사 기관에 이첩 → 이체 내역 등 자금원 추적 등 통해 범죄나 탈루 혐의 조사 및 수사

2) 기획부동산 사기, 1인 매매법인의 투기적 거래 차단을 위해 '부동산매매업'에 대해 등록제(국토부)를 도입

- 기획부동산 : 통상 '법인 설립 후 허위 호재 등으로 개발 가능성이 낮은 토지를 고가에 판매→ 법인 변경 및 폐업' 방식으로 운용
- 등록제로 부동산 매매업에 대한 엄격한 설립, 변경, 폐업 요건 부여 및 다수 지분 쪼개기 등 투기 행태 제약

 

14. 부동산 시장 4대 교란행위에 대한 형사처벌 강화

* 조치 사항 : 부동산거래신고법 개정

1) 4대 시장 교란행위는 고의성, 중대성, 상습성이 인정되는 경우 부당 이득액에 비례하여 가중처벌

부동산시장 4대 교란행위

1. 비공개 및 내부정보를 불법 및 부당하게 활용하여 투기하는 행위
2. 가장 매매, 허위 호가 등의 시세조작행위
   (단순 담합 등 경미한 시세조작행위에 대해서는 과태료만 부과 (가중처벌 대상 제외))
3. 허위 계약 신고(신 고가 계약 후 취소 포함) 등 불법중개 및 교란행위
4. 내 집 마련 기회를 빼앗아가는 불법전매 및 부당 청약행위

2) 지연 신고 등 단순 의무 해태 사항에 대한 과태료도 상향 조정

시장 교란행위	현행	개선
해제 미신고	10만원 ~ 300만원 과태료	3,000만원 과태료
미신고, 지연신고	10만원 ~ 300만원 과태료	30만원 ~ 50만원 과태료
거래가격 외 허위신고	취득가액 2% 과태료	취득가액 5% 과태료

 

15. 4대 시장 교란행위 가담자 부동산 시장에서 퇴출

* 조치 사항 : 공인중개사법, 감정평가사법 개정

1) 건전한 시장질서 확립을 위해 시장 교란 범죄 행위자는 일정 기간 유관 기관 취업과 공인중개사 등 관련 업종의 인/허가를 제한

- 유관 기관 : 국토교통부 소속기관 및 산하 공공기관, 유죄판결된 범죄행위와 밀접한 관련이 있는 기관 및 기업체(특정경제범죄법 사례 준용)
- 관련 업종 : 공인중개사, 감정평가사, 부동산 임대사업자 등

 

16. 미공개정보 이용 관련 처벌 대상 확대 및 수위 강화

* 조치 사항 : LH법 / 공공주택 특별법(3월 24일 본회의 의결), 부동산거래신고법 개정

1) 미공개 정보 이용 관련 직무관련성이 없더라도 업무 관련으로 정보에 접근한자, 정보를 받은 제3자도 처벌 대상 추가

2) 미공개 정보 활용 투기가 확인된 경우, LH 직원은 파면 및 해임

- 공직자의 경우에도 미공개 정보 활용 투기를 심각한 비위 행위로 간주하고 해당 공직자의 파면 및 해임 등 중징계 추진

 

17. 분양권 불법전매 시 매수자도 처벌 대상에 포함

* 조치 사항 : 주택법 개정

1) 분양권 불법전매의 경우 매도자뿐만 아니라, 불법임을 인지한 고의적 매수자도 처벌(3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금) 대상에 포함

- 처벌 대상에 해당하는 불법 매수자는 적발일로부터 10년 간 청약 당첨 기회도 제한(불법 매도자 대상으로는 현재도 제한 중)

 

18. 부당이득의 3~5배 환수

* 조치 사항 : 부동산거래신고법 개정, 주택법(불법전매 및 청약) 개정

1) 4대 시장 교란행위에 대해서는 부동산 거래질서의 심각한 훼손 등 일정한 요건에 해당될 경우 부당이득액의 3~5배 환수

- (유사 사례) 자본시장법의 경우, 이익 또는 회피한 손실액의 3배 이상 5배 이하에 상당하는 벌금 부과

 

19. 토지투기자의 토지 보상 시 부이익 부여

* 조치 사항 : 토지보상법 및 동법 시행령, 공공주택특별법 시행령, LH 대토보상 지침 개정

​ 1) 토지 등 보상가액은 엄격하게 산정

- 보상비를 노리고 과도하게 식재된 수목은 보상에서 제외하고, 정상적인 범위 내에서 식재된 수목도 최소수준으로 보상
- (예) 사과나무는 1,000㎡ 당 33주가 정상식재 수준, 이를 초과 시 초과분을 보상에서 제외
- 수목의 이식비용과 묘목원가 중 낮은 가액으로 보상
- 투기 혐의가 확인된 경우, 투기 혐의 유형(불법 농지 취득, 위장 전입 등)에 따라 농업손실보상과 이주보상에서도 제외

2) LH 등 부동산 업무관련 종사자는 대토보상 등 제외

- LH 임직원은 대토보상 공급 대상자 및 협의양도인 택지 공급 대상자에서 즉시 제외
- 향후 대토보상 제외대상 범위를 유관기관(국토부 및 지자체 등) 업무 관련 종사자까지 확대 추진

3) 단기 투기 방지 위해 토지 장/단기 보유자간 차등 보상 실시

- 협의양도인 택지 공급 시 토지 장기 보유자에게 우선 공급 순위(소유기간별 차등화) 부여
- 이주자 택지(또는 주택공급 대상 자격) 공급 대상을 '고시일 이전 거주자'에서 '고시일 1년 이전 거주자'로 자격 강화
- 또한, 대토보상 공급 대상자 선정 시에도 토지 보유기간에 따른 우선순위 차등화 추진

 

20. 투기목적 농지 강제 처분 명령

※ 조치 사항 : 농지법, 농업경영체법 개정

1) LH 사태 관련 등 투기목적 농지취득에 대해서는 현행 농지법 규정에 따라 처분의무 부과 →처분명령 →이행강제금 부과로 즉시 대응

- 농지 개별공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 매각 시 까지 매년 부과

2) 투기목적 취득 농지의 신속한 강제처분 절차 집행을 위해 처분의무기간(현행 1년) 없이 처분명령 즉시 부과 추진

3) 불법취득과 함께 불법취득 중개, 불법임대에 대한 처벌도 강화

구분	현재	개정안
취득	5년 또는 5천만원	5년 또는 해당 토지가액 이하 벌금
중개	벌칙 규정 부재	3년 또는 3천만원 이하 벌금
임대	1천만원	2천만원 이하 벌금

4) 농업법인이 농지를 활용한 부동산업 임대업 등을 영위한 경우, 부당 이익 환수를 위한 과징금 제도 도입

- 반복적 농업법인 설립/해산을 통한 불법 농지거래 차단을 위해 대표자 처벌규정도 신설