투기과열지구 및 조정대상지역 등 규제지역 서울 및 연접 4곳 외 모두 해제(22년 11월)

국토교통부는 11월 9일 2022년 '제4차 주거정책심의위원회'에서 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)'을 심의 의결하고, 11월 10일 제3차 부동산관계장관회의에서 그 결과를 발표하였습니다.

이번 규제지역 조정(안)은 제11차 비상경제민생회의에서 논의된 실수요자 보호 및 거래정상화 방안의 후속조치로, 서울과 서울과 연접한 과천, 성남(분당, 수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종을 규제지역에서 해제하기로 결정하였습니다.

투기과열지구의 경우에는 경기도 9곳을 해제하였고, 조정대상지역은 경기도 22곳 및 인천 전 지역(8곳), 세종 등 총 31곳을 해제키로 하였습니다.

구분	지역
투기과열지구 해제	수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지/기흥, 동탄2
조정대상지역 해제(경기)	수원팔달/영통/권선/장안, 안양만안/동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지/기흥/처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원)
조정대상지역 해제(인천)	인천 중/동/미추홀/연수/남동/부평/계양/서구

 

지난 6월과 9월 두차례에 걸쳐 지방 전체(세종 제외)가 규제지역에서 해제된 데 이어 이번에 수도권도 대거 해제함에 따라, 규제지역은 서울, 과천, 성남(분당, 수정), 하남, 광명만 남게됩니다.

한편, 주거정책심의위원회에서는 서울과 경기 4곳에 대해 규제지역을 유지하기로 결정하였습니다.
우선, 서울시는 주변지역 파급효과, 개발수요, 높은 주택수요 등을 감안하여 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지할 필요가 있다고 판단하였습니다.
경기도의 경우, 서울과 연접하여 집값 수준과 개발수요가 높고 서울과 유사한 시기에 규제지역으로 지정된 과천, 성남(분당, 수정), 하남, 광명은 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하기로 했습니다.

이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는 11월 14일 0시부터 효력이 발생합니다.

 

규제지역

구분	지역
투기과열지구	서울 전 지역
조정대상지역	서울 전 지역, 경기 과천, 성남(분당, 수정), 하남, 광명

• 서울 및 연접 일부 제외한 수도권 지역 중심으로 해제

 

구분	투기과열지구	조정대상지역
대출	LTV 50%(다주택자 대출 불가)	LTV 50%(다주택자 대출 불가)
세제	-	취득세, 종부세 중과세율 적용 양도세 중과 및 장특공제 배제
정비사업	정비사업 조합원 지위양도 제한, 정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년)	재건축 주택공급수 제한
청약	민영주택 가점제 적용비율 (85㎡ 이하 100%, 85㎡ 초과 50%), 재당첨 제한(10년)	민영주택 가점제 적용비율 (85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%), 재당첨 제한(7년)

 

대출규제 완화 방안

• 규제지역 내 주택 가액별로 차등화되어 있는 무주택 LTV 규제를 50%로 일원화
• 투기과열지구 15억 초과 아파트에 대한 주담대 금지 규제도 해제
• 시행시기 : 12월 1일(잠정) 조기 시행, 은행업 감독규정 개정

 

무주택 서민 및 실수요자 LTV 우대

규제지역 내 서민 및 실수요자의 경우 LTV 규제가 +20%p 추가 완화되나, 이와 함께 총액한도도 별도로 설정 중입니다.(4억원)

우대 요건(무주택자)

• 소득 : 부부합산 0.9억 이하
• 주택가액 : 투과9억 / 조정8억 이하

다만, LTV 50% 일원화 후 총액 한도로 인해 제도 효과가 낮아지고 있었습니다.

• 예시 9억주택
  • 일반 세대주 : 최대 4.5억 대출 가능<9억 x 50% = 4.5억>
  • 서민 및 실수요자 : 총액한도가 적용되어 최대 4억원 대출 가능(LTV 20%p 추가 적용 시)

따라서 서민과 실수요자 대상 우대 대출 한도를 6억원으로 확대하기로 하였습니다.