주택시장 안정화 방안(19.12.16) 대출 규제, 보유 부담 및 양도세 개편, 공급 확대를 포함한 부동산 정책

지원사업/지원사업(2021년이전) 2019. 12. 17. 17:05

최근 서울 강남권 재건축발 상승세의 확산으로 24주 연속 상승하고 있었다.
특히 분양가 상한제 적용지역 발표 이후 미지정 지역을 중심으로 상승 기대 심리가 작용하면서 국지적 과열이 발생하였다.

집값 상승 기대로 매수세가 확대되었고, 불안 심리까지 더해져 매수세가 가속화되었다.
거래량이 올해 3월부터 증가세로 전향되었지만 예년보다 낮았으며, 갭 투자 비중도 증가하고 있었다.
또한 편법, 불법 증여와 대출 규정 미준수 등 이상 거래도 상당수 확인되었다.

서울 아파트 입주 예정 물량이 2013년부터 2017년까지 평균 3만 2천 호였다.
하지만 2018년부터 4만 호 이상 공급되었거나 예정이다. 또한 수도권에 30만 호가 공급 예정이다.

그러나 풍부한 시장 유동성으로 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 국지적 과열 현상이 나타났다.
저금리로 자금조달 비용이 낮고, 낮은 보유 부담으로 시세차익 기대로 매수세가 확대되었다.
특히 분양가 상한제 등 공급 부족론을 제기하며 불안 심리를 자극하고 있다.

주택시장 안정화 방안

이번 12월 16일 부동산 대책은 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호의 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선 하여 추진한다고 밝혔다.
- 투기적 대출 수요 규제 강화
- 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완
- 투명하고 공정한 거래 질서 확립
- 실수요 중심의 공급 확대

투기적 대출 수요 규제 강화
투기지역, 투기과열지구 주택 담보대출 관리 강화 및 전세대출을 이용한 갭투자 방지

시가 9억 원 초과 주택에 대한 담도 대출 LTV 추가 강화

현재 투기지역, 투기과열지구 주택 담보대출 LTV 40% 적용 중이다.

개선안으로 주택 담보대출에 대하여 시가 9억 원을 기준으로 주택 가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용한다.
9억 원 이상이면 LTV 20%로 적용한다.

초고가 아파트에 대한 주택 구입용 주담대 금지

현재 투기지역, 투기과열지구에서는 다주택에 대하여 대출 금지 및 1주택 및 무주택에 대해 LTV 40% 규제가 적용 중이었다.

개선안으로 시가 15억 원을 초과한 초고가 아파트를 담보로 하는 주택 구입용 주택 담보대출은 금지된다.
다만 재개발, 재건축 조합원이 1주택 세대로서 사업 추진(조합설립 인가) 전까지 일정 기간 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외적으로 허용한다.

초고가 주담대 금지는 12월 17일부터 시행한다. 다른 사항은 23일부터 시행한다.

DSR 관리 강화

현재 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리하였다.
이는 신규 대출을 받을 경우 평균 DSR이 40% 이내라면 개별 대출이 DSR이 40%를 초과해도 대출을 받을 수 있었다.

개선안으로 투기지역, 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서 차주(대출자) 단위로 DSR 규제 적용한다.
또한 은행권은 40%, 비은행권은 60% 이내였지만 2021년 말까지 40%로 하향 조정한다.

주택 담보대출의 실수요 요건 강화

현재 규제지역 내 1주택 세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택을 구입하는 경우 2년 내 전입하는 조건으로 주택 담보대출이 가능했다.

개선안으로 고가주택 기준을 공시가격에서 시가로 변경하고 규제지역에서 1주택 세대의 주택 구입, 무주택 세대의 고가주택 구입에 대해 1년 내 전입 및 처분의무를 부여한다.

주택 구입 목적 사업자 대출에 대한 관리 강화

현재 주택임대업 및 주택 매매업 이외의 사업자에 대해서는 투기지역 내 주택 구입 목적 주택 담보대출을 금지하였다.

개선안으로 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용 범위를 확대한다.

주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

현재 주택임대업 개인사업자 대출에 대해 RTI가 1.25배 적용 중이었다.

개선안으로 투기지역, 투기과열지구 주택임대업 개인사업자 대출 RTI 기준을 1.5배로 강화한다.

연간 임대 소득 / (임대업의 대출 연간 이자비용 + 해당 임대물건에 대한 연간 이자비용)
RTI

사적 보증의 전세대출보증 규제를 공적 보증 수준으로 강화

현재 전세대출 차주가 시가 9억 원 초과 주택 구입, 보유 시 전세대출에 대한 공적 보증은 제한되었으나 사적 전세대출 보증은 제한되지 않았다.

개선안으로 서울보증보험도 시가 9억 원 초과 주택 구입 및 보유 차주에 대해 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조를 요청한다.

전세자금 대출 후 신규주택 매입 제한

현재 전세대출 취급, 만기 시 차주의 주택 보유수를 확인하여 2주택 이상 보유 시 전세대출 보증의 만기 연장을 제한하였다.

개선안으로 차주가 전세대출을 받은 후 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유 시 전세대출을 회수한다.
다만 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증은 유지한다.

주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완
공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유 부담 강화 및 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

종합부동산세 세율 상향 조정

종합부동산세 세율을 인상하여 주택 보유에 대한 과세 형성을 높인다.
과표구간별로 0.1%~0.3% 상향되며, 3주택 이상 및 조정 대상 지역 2주택의 경우 0.2%~0.8% 상향된다.

조정 대상 지역 2주택자 종합부동산세 세 부담 상한 상향 조정

조정 대상 지역 2주택자 세 부담 상한을 200%에서 300%로 확대한다.

종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산 공제율 확대

1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산 공제율의 상한을 높여 실수요 1주택자 부담을 낮춘다.(10% p)

공시가격 현실화율을 높인다.

2019년 현재 공시가격 현실화율은 평균 70% 미만으로 나타났다.

2020년 공시는 시세 변동률을 공시가격에 모두 반영하고 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 적용하여 70%~80% 수준까지 반영한다.

1세대 1주택 장기보유특별공제에 거주 기간 요건 추가

현재 1세대 1주택자(실거래가 9억 원 초과)는 거주 기간과 상관없이 보유기관 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제가 적용되었다.
실거래가 9억 원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간, 거주 기간 등의 요건을 충족하면 비과세였다.

개선안으로 1세대 1주택자(실거래가 9억 원 초과)에 대해 장기보유특별공제율 최대 80%를 유지하되 거주 기간 요건을 추가하였다.
또한 2년 이상 거주해야 1주택자 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

조정 대상 지역 일시적 2주택자 전입 요건 추가 및 중복 보유 허용 기한 단축

현재 조정 대상 지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 주택을 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택을 주었다.

개선안으로 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입해야 하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택을 적용한다. 다만 신규주택에 기존 임차임이 있는 경우 전입 의무 기간을 임대차계약 종료 시까지 연장한다.(최대 2년)

등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주 요건 추가

현재 조정 대상 지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주 기간이 2년 이상인 경우 9억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있었다.

개선안으로 조정 대상 지역 내 등록 임대주택도 거주 요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

조정 대상 지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함

현재 9.13대책에 따라 대출, 청약 시 분양권도 주택 수에 포함하고 있었으나 세제상 다주택자 여부 판단 시 주택 수에 포함하지 않았다.

개선안으로 다주택자가 조정 대상 지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권도 포함한다.

법 개정 이후 2021년부터 적용된다.

2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

현재 주택은 보유기간 1년 미만은 40%, 1년 이상은 기본세율이 적용되었다.

개선안으로 2년 미만 보유 주택을 양도한 경우 양도소득세율은 1년 미만 50%로 2년 이내는 40%로 인상하였다.

적용시기는 법 개정 이후인 2021년 1월부터 적용된다.

조정 대상 지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

현재 다주택자가 조정 대상 지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제를 배제하였다.

2020년 6월 말까지 다주택자가 조정 대상 지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용한다.

투명하고 공정한 거래 질서 확립
민간택지 분양가 상한제 및 시장 거래 질서 조사체계 강화, 청약 제도 개선, 임대 등록 제도 보완

민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

서울 13개구 전 지역과 경기 3개 시, 13개동과 정비 사업 이슈가 있는 서울 5개구 37개동을 추가 지정하였다.

고가주택에 대한 자금 출처 전수 분석 및 법인 탈루 혐의 정밀 검증

자금조달 계획서 등을 활용하여 고가주택 자금 출처를 국세청이 전수 분석하여 탈세 혐의자는 예외 없이 세무조사를 진행한다.
또한 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루 혐의에 대해 국세청이 정밀 검증한다.

실거래 조사 및 정비 사업 합동점검 상시화

국토부, 감정원에 상설조사팀을 신설하고 부동산 조사 전담 특사경 인력을 증원 배치한다.
상설조사팀은 부동산 분야 전담 조사 기구로서 불법행위 수사 및 사법적 조치, 실거래 직권조사, 관계 기관과의 수사공조를 실시한다.

자금조달 계획서 제출대상 확대 및 신고 항목 구체화

자금조달 계획서 제출대상을 투기과열지구, 조정 대상 지역의 3억 이상 주택 및 비규제지역의 6억 원 이상 주택 취득 시로 확대한다. 위법 가능성이 높은 항목은 구체화하고 지급수단도 추가하였다.

자금조달 계획서 증빙자료 제출

투기과열지구 9억 원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달 계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙자료를 제출하도록 변경된다.

공급 질서 교란 및 불법 전매 시 청약 제한을 강화

공급 질서 교란 행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다.

청약 당첨 요건 강화

청약 당첨을 노린 일부 지역의 전세시장 과열 해소를 위해 투기과열지구, 대규모 신도시의 거주 기간을 강화한다.

청약 재당첨 제한 강화

분양가 상한제 주택 및 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정 대상 지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한을 적용한다.

임대 등록 시 취득세, 재산세 혜택 축소

현재 종합부동산세, 양도소득세, 임대 소득세의 경우 수도권 공시가격 6억 원(지방 3억 원) 이하인 주택에 혜택을 부여했으나 취득세, 재산세는 가액 기준이 없었다.

개선안으로 취득세, 재산세도 가액 기준을 추가하여 세제혜택을 제한하다.(수도권 공시가격 6억 등)

등록 임대 사업자 의무 위반 사례에 대한 합동점검 추진

등록정보 정비를 연내 완료하고, 사업자의 의무 위반 사례에 대한 관계 기관 합동점검을 추진한다.

등록 임대 사업자 책임 강화를 위한 등록요건 강화

등록 사업자의 책임 강화를 위해 미성년자 등록을 제한하고, 위반으로 등록이 말소된 자는 2년 이내 등록을 제한한다.

임차인 보증금 피해 방지를 위한 사업자 의무 강화

사업자의 보증금 미반환으로 피해 발생 시 등록말소 후 세재혜택 환수, 선순위 보증금 등 권리관계 설명의무 범위를 확대한다.

실수요자를 위한 공급 확대

서울 도심 내 공급의 추진

서울 도심 부지는 패스트 트랙을 적용하여 2020년까지 15000호 이상 사업승인을 완료하고 이중 1천 호에 대한 입주자 모집을 진행한다.

수도권 30만 호 계획의 조속한 추진

연내 지구 지정 완료될 15만 호는 2020년 하반기까지 지구 계획을 수립하여 토지보상을 착수하며, 신도시 교통망 확충 등을 위해 광역교통개선대책을 확정한다.