최우선변제 적용 범위와 우선변제 금액 상한 확대 및 상향

주택임대차 보증금이 전반적으로 상승하는 등 경제상황이 변했고, 이를 반영하기 위해 최우선변제를 받을 범위와 우선변제 금액 상한이 개정되었습니다.

 

최우선변제 관련 개정사항

지역구분	우선변제 받을 임차인의 범위	보증금 중 우선변제 받을 일정액의 범위
서울특별시	1억 5,000만원 이하	5,000만원 이하
과밀억제권역 (용인, 화성, 세종, 김포)	1억 3,000만원 이하	4,300만원 이하
광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	7,000만원 이하	2,300만원 이하
그 밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원 이하

김포시, 이천시, 평택시 등은 지역군 조정을 받아 상향 조치되었습니다.
지역별 보증금 상승으로 최우선변제 대상 임차인 범위도 조정되었으며, 최우선변제금도 상향조치되었습니다.

이번 개정안은 현재 존속 중인 임대차계약에도 적용되며, 개정법령 시행 전 존재하는 담보물권자에 대해서는 기존의 규정을 따르도록 하는 부칙을 적용하여 기존 담보물권자의 재산권 침해 우려도 불식시켰다.

 

1. 시행 전 임대 목적 주택에 저당권이 존재하는 경우
→ 개정 전 시행령에 따라 최우선변제금 보호

2. 시행 이후 임대 목적 주택에 새로운 저당권이 설정되는 경우
→ 개정된 시행령에 따라 최우선변제금 보호

3. 시행 전 임대 목적 주택에 저당권이 존재하였는데, 시행 이후 새로운 저당권이 설정되는 경우
→ 기존 저당권자에 대하여는 개정 전 시행령에 따라, 새로운 저당권자에 대하여는 개정 후 시행령에 따라 최우선변제금 보호

 

주택임대차보호법

제8조(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.