공시가격 1억원 이하 '저가아파트' 실거래조사 결과

국토교통부는 법인 및 외지인이 공시가격 1억원 이하의 저가아파트를 집중매수한 사례를 대상으로 지난 11월부터 진행해온 실거래 기획조사 결과를 발표했습니다.

최근 들어 법인이나 외지인이 취득세 중과를 피하는 등 세제혜택과 시세차익을 목적으로 저가아파트를 매집하는 행태가 포착되었습니다.
저가아파트 시장에 유입된 투기수요와 시장교란행위를 적발하여, 실수요자 중심의 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하기 위해 법인, 외지인의 거래에 대한 분석과 실거래 조사에 착수했습니다.
다만, 법인이나 외지인이 저가아파트를 여러 채 매수했다고 하여 바로 투기수요로 판단하거나 시장교란행위가 있었다고 단정하기는 곤란하므로, 이상거래를 선별하여 집중 조사를 진행했습니다.

 

법인, 외지인 거래 분석 결과

20년 7월부터 21년 9월까지 저가아파트를 매수한 법인 및 외지인의 거래 약 9만건을 분석한 결과는 다음과 같습니다.

20년 7월 이후 법인이나 외지인의 거래비중이 지속 증가했으며, 법인과 외지인의 평균 매수가격은 1억 233만원이었습니다.
저가아파트 매수자금 중 자기자금의 비율은 29.8%, 임대보증금 승계금액의 비율은 59.9%로 통상적인 아파트 거래보다 자기자금은 절반 수준에 불과하였으며 임대보증금은 2배 이상 높았습니다.
- 통상 아파트 거래 시 평균 자기자금 비율 48.1%, 임대보증금 승계금액 비율 23.9%

20년 7월부터 21년 9월까지 15개월 내에 법인과 외지인이 단기 매수, 매도한 경우는 6,407건으로, 평균 매매차익은 1,745만원이었습니다.
이는 전체 저가아파트 거래의 평균차익 1,446만원보다 20.7% 높은 수준입니다.
단기 매수, 매도한 경우 평균 보유기간은 129일(약 4개월)에 불과했으며, 매도 상대방은 현지인(40.7%)이 가장 많았습니다.

이상의 결과를 종합해보면, 일부 법인과 외지인이 저가아파트를 '갭투기'로 매집하여 거래가격을 높이고, 단기간에 실수요자에게 매도하여 높은 시세차익을 얻은 것으로 추정되며, 거래가액 중 임대보증금 비율이 높아 향후 집값 하락 시 '깡통전세'의 우려도 있는 것으로 보입니다.

 

이상거래 조사 결과

이번 조사는 20년 7월부터 21년 9월까지 저가아파트를 매수한 법인과 외지인의 거래 중 자금조달계획, 매도/매수인, 거래가격 등을 종합검토하여 선별된 이상거래 1,808건을 대상으로 이루어졌습니다. 조사 결과, 이상거래 1,808건 중 위법의심거래 570건(31.5%)이 적발되었습니다.

관계기간	통보건수	위법 의심 유형	처벌규정
경찰청	45	법인 명의신탁, 무등록 중개 등	- 5년 이하 징역 / 2억원 이하 벌금 - 3년 이하 징역 / 3천만원 이하 벌금
국세청	258	가족간 편법증여, 법인대표 자금 차입 등	탈세 분석, 미납세금 추징
관할 지자체	322	계약일 거짓신고, 소명자료 미제출 등	- 취득가액의 5% 이하 과태료 - 3천만원 이하 과태료(거래당)
금융위 등	2	대출용도 외 유용	대출 분석, 회수

 

후속조치 계획

이번 조사를 통해 적발한 위법의심거래 570건은 경찰청, 국세청, 금융위, 지자체 등 관계기관에 통보되어 향후 범죄 수사, 탈세, 대출 분석, 과태료 처분 등의 후속조치가 이루어질 예정입니다.

이번 조사결과를 바탕으로 향후 법인의 다주택 매수, '갭투기', 미성년자 매수 및 가족간 직거래 등에 대한 후속 기획조사도 강도높게 추진할 계획입니다.
아울러 거래가격이 급등하면서 법인, 외지인, 미성년자의 매수가 많은 특이동향 지역에 대한 모니터링 시스템을 구축하여 투기의심거래를 심층 조사할 예정입니다.

 

법인 및 외지인 저가아파트 거래 분석 결과

- 대상 : 20년 7 ~ 21년 9월 공시1억이하저가아파트 매수한 법인 및 외지인 거래 89,785건 전체

거래량 및 가격

20년 7월 이후 법인과 외지인의 거래비중 지속 증가, 평균 매수가격은 1억 233만원
- 20년 7월 29.6%
- 20년 12월 36.8%
- 21년 8월 51.4%

매매차익

단기 매수 매도한 6,407건의 평균 차익 1,745만원
- 전국 저가아파트 전체 거래의 평균 매매차익은 1,446만원(격차 20.7%)

보유기간

단기 매수, 매도한 경우 평균 보유기간은 129일(4개월)

매도상대방

- 현지인(40.7%) > 다른 외지인(40.6%) > 다른 법인(17.5%) 순서

자금조달

자기자금 29.8%, 임대보증금 59.9%로 통상 아파트 거래보다 자기자금은 절반 수준, 임대보증금은 2배 이상
- 통상 아파트 거래 시 자기자금 48.1%, 임대보증금 23.9%

주요지역

법인 및 외지인의 매수가 집중된 지역은 천안/아산(약 8천건), 부산/창원(약 7천건), 인천/부천(약 6천건), 청주(약 5천건), 광주(약 4천건) 등

- 붉은색이 진할수록 매수가집중되었음을 의미
- 법인 및 외지인의 매수 1건당붉은 점 1개 표시